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聚焦洛阳房地产市场2013年走势分析2014年走向预判

发布时间:2020-03-04 03:27:13 阅读: 来源:曲奇厂家

从2009年年终开始,每年总能找出几个关键词来归纳洛阳楼市的年度走势。但2013年的定语却很难下,虽然从数据上看,无论是供应、销售还是价格都刷新了历史,但要说太平,似乎还有点波澜;要说很火,似乎又不够贴切。

偶然听到谢娜唱的歌曲《化骨绵掌》,突然产生了一点感触,摘摘剪剪的倒有点像今年的洛阳楼市。2013年,洛阳楼市似乎使出了“化骨绵掌”,外现绵柔,内蓄刚劲。而这种刚劲是推动楼市后续发展的动力还是具有一定破坏性的力量,尚有待观察。

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2013:化骨绵掌,以柔克刚

先来看数据。2013年前11个月(以下所有数据均为前11个月数据),楼市总体供应面积约为608万平方米,销售面积约为374万平方米,总销售额194亿元,整体均价为每平方米5190元。分别比去年同期上涨13%、25%、38%、9.9%。

从数据上看,应该说是形势一片大好的。但是总量的上升,并不意味着个案的上升,从和利时2013年整体跟踪调研的数据上看,市场重点楼盘基础成交量或多或少有所下降。

我们看另外一组数据,或许能够清楚地说明这一点。据不完全统计,2013年开盘楼盘的数量为97个,总套数为21388套,平均开盘成交率50%左右;2012年全年开盘的数量为68个,总套数为19173套,平均开盘成交率与2013年基本一样。如果说2012年楼盘开盘均采取小体量、多频次的方式试探性前行,那么2013年存量充足的楼盘就应该说是多频次大体量的奋勇前行,赶时间、抢进度表征明显。另外2013年洛阳楼市库存依然居高不下,截至11月,库存面积已达233.88万平方米,基本与2012年全年库存面积(238.96万平方米)持平。也就是说,仅消化2012年和2013年的库存预计就得近2年时间。

■ 房地产调控:大刀铁锤加身

2013年,从年初颁布的“新国五条”和一直持续的房产税扩容之说,到年中的抢地潮、“地王”频现、钱荒,再到年末的新土改、一线和二线城市调控“接棒”政策集中问世等一系列事件的涌现,就应了《化骨绵掌》里的“大刀有点狠 铁锤又太笨,双节棍打到自己好疼,暗器无声,我扔扔扔,扔到谁都是缘份”一句。

2013年洛阳楼市总体来说市场受政策的影响相对较小。一、二线城市的新政对客户心理或多或少会产生一定的影响,不过最终影响客户的还是银行信贷政策。

■ 供应市场:你方唱罢我登场

2013年洛阳房地产供应市场确实很热闹。商品房总供应面积608.73万平方米(58210套),其中住宅供应面积484.73万平方米(44388套),创近5年来的供应新高。各区域供应也是平分秋色,而不是一家独大。从2013年预售许可证批准面积的分布区域来看,新区占25%、西工区占21%、涧西区和高新区占17%、经开区和伊滨区占25%、瀍河回族区和老城区占12%。市场表现出“你方唱罢我登场”之势。

再盘点一下大盘态势。2012年领头羊姿态明显,东有恒大,南有盛唐,中有升龙。2013年华山论剑,难分高下,瀍河回族区的君河湾以大景观造势,不逊于恒大;新区的大曌国际闪亮登场,但是似乎还是少了点当年以每亩860万元勇夺“地王”的气势;经开区和伊滨区的开元壹号、天明城也是大手笔营销;2012年涧西区升龙城一夜之间广告覆盖洛阳城,2013年的开盘阵势却实难赶超升龙广场;西工区天城一品与升龙广场“对峙”,只可惜升龙广场供应产品线转移,住宅扫尾,天城一品前期急于回款,团购、促销低价走量策略明朗,“比武”似乎不十分激烈。另外伊滨区的碧桂园只见雷声不见雨,高新区名门项目入市也只玩了点儿小把戏,倒是在勇夺单晶硅厂“地王”和九都西路附近两块地后,2014年名门看样子是要大展拳脚。

大盘风头尚未出尽,其他楼盘也不甘示弱,各种活动全年不歇,媒体也来凑热闹,名目繁多的房展会一场接一场,网站看房团一波又一波。争资源、抢客户,大家都想在竞争这样激烈的环境中多分一杯羹。2013年楼盘营销明星效应也是“此起彼伏”,从李冰冰到李好,两大美女出场声势浩大,虽然众多追星族看到的只是背影;郎咸平也放下身段来洛两次,字字珠玑预判经济走势,不知道对洛阳地产“大咖”们是否有所启发,君河湾请来了高空王子走钢丝,时值年底成龙大哥也来凑凑热闹,虽然是为成龙影院造势,但是对建业品牌也算是帮衬了一把。

非住宅市场的写字楼供应增加也表现特别明显。在世贸中心之后,经历了近两年供不应求的写字楼市场,开始出现强力推进之势。初有建业凯旋广场、中迈红东方,后有建业左岸、国宝大厦、东方今典·天汇中心、盛唐至尊27℃。

商铺市场相对没有那么集中,只有升龙两个项目以及华阳秀水街(非世纪华阳)等零星商铺陆续推出。

注重产品打造、景观现行、样板先行成了市场的共识,但是2013年接连不断的交房风波也值得我们进一步思考。口号喊得很美、样板做得动人、承诺总是很多,但是结的果子很酸,谁心里都不是滋味。经过十年的市场培养,现在的客户变得越来越理性和成熟,在竞争激烈的市场环境中,客户可选择的空间越来越大,对项目的要求将越来越高,硬件、软件、产品、服务才是最终打动人的东西。营销战场的各种火拼,最终还是要靠实力、靠品牌和信誉说话。也正因为如此,虽然2013年市场竞争营销层面谁也不让谁三分,但是在销售的实际表现中,无论是价格还是销量都出现了明显的分化。12下一页阅读全文

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